“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题

其中，“消化房存量”和“优化增量房”被业界视为楼市进入新一轮“去库存”阶段。目前，全国多地先后推出“以旧换新”住房政策、公积金贷款新政策、取消住房贷款利率下限等，通过“三轴”政策持续降低居民购房成本。同时，各地纷纷出台优化购房限价、改善土地供应结构、取消“共享区”定价等各种促进住房消费的措施，本轮“去库存”有望推动房地产市场更加稳定健康发展。

全国多地出台楼市新政策，促进住房消费

目前，全国多地购房政策发生不少变化。4月23日，深圳市启动“新家”活动，参与房地产公司、经纪公司优先出售交换人老房，居民销售收益用于购买指定新房项目;苏州市襄城区、郑州市、连云港等地也以另一种模式推广“以旧换新”住房，由国企平台或开发商直接购置老房，销售所得用于相应项目购置新房;广州房地产行业协会近日也透露消息称，正在积极开展开发商“以旧换新”意向调查工作。据中国指数研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有50多个城市表示支持住房“以旧换新”，预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步推动置换需求释放。

住房公积金作为购房的重要支出选择，也是各地积极调整的政策手段。5月6日，武汉放宽商业贷款首套房确认标准，公积金贷款实行“首次按揭不认房”，贷款金额最高提高20%。4月之前，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等城市出台了新的公积金政策，直接降低购房成本。

为纾缓购房者偿还按揭贷款的压力，按揭利率下限已进一步放宽。5月7日，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布分阶段取消首套住房商业个人住房贷款利率下限。据悉，4月以来，福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等10多个城市宣布分阶段取消首房贷款利率下限，其中既有三四线城市，也有热门二线城市。

“总结今年二季度的购房政策，包括以旧换新、取消按揭利率下限、公积金政策，属于三大政策在各地频发，可以理解为二季度政策宽松的'三轴'确实降低了购房成本和交易成本。”上海易居研究院研究主任闫跃进在分析中表示。

此外，以一线城市和新的一线城市为代表的优化限购政策也相继发布。4月30日，北京时隔13年再次优化购房限购政策，核心内容是在现行限购政策的基础上，在全市“五环”外增加一套购房指标。5月6日，深圳街道优化购房限制政策，将盐田区、宝安区（不含新安街、西乡街）、龙岗区等区购房个人所得税和社会保险缴纳年限从3年调整为1年。5月9日，杭州市全面取消购房限制，市内购房将不再审查购房资格，同时，只要杭州市住房的合法产权可以申请入驻，就不再受学历等限制。

闫跃进表示：“包括之前成都、天津等地相继放宽限购政策，表明此举具有很强的导向性，即放宽或完全取消限购政策是后续政策的亮点。我们认为，无论是哪个城市，购房政策空前宽松，都将对5月份的市场成交产生更积极的影响，提振市场情绪。”

消化房地产存量，有必要将一手和二手房交易作为一个整体来考虑中

共中央政治局会议指出，要研究消化房地产存量、优化增量住房的政策措施。“这里的房地产存量一般被理解为二手房，而不是房地产公司的一手存货。虽然两者都是广义的存量房地产概念，但从狭义上看，近两年房地产供需变化或热点事件最显著的是“二手房挂牌量激增”。闫月瑾说，“背后反映的是'不易卖'的问题。”

“目前，住房存量已经是市场的主要供应，因为二手房挂牌和成交数量大于新房，去住房周期远大于新房。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，“当务之急是淹没大量二手房库存。

据记者检索，网上房地产交易平台联家显示，截至5月9日中午，广州挂牌二手房数量约14.6万套，北京约14.3万套，上海约6.8万套，深圳约4.7万套，杭州约15.4万套。据中国指数研究院统计，2024年4月，100个城市一手房价格环比上涨0.27%，二手房价格环比回落，4月重点城市二手房平均周成交量同比下降12.0%，但表现仍好于一手房。

“二手房价格比一手房跌幅更大，这影响了一手房的定价体系，特别是二手房价格的下跌，导致了一手房的被迫降价，价格下跌也导致开发商不拿地不开工， 因为一手房很难卖。李玉佳说，“现在市场刚好需要和提升的潜力非常大，只需要转向二手房，提升主要在一手房，关键是要把二手房去库存和一手房的销售对接，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。建议将保障性住房配置与二手房去库存结合起来，中央和地方国有企业在市场上收购二手房存量，然后以较低的价格投放给刚需保障住房的人，实现资金闭环。通过提高流通率，稳定了价格体系，并传导到第一手交易。”

中国指数研究院分析师也认为，协调消化房地产存量、优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台将二手房回购为出租房，将房地产企业未售出的新房回购为保障性住房， 以及盘活低效非住宅物业的存量以出租房屋。

土地供应计划需要与商品房的去商业化周期相结合

4月29日，中共中央政治局会议前一天，自然资源部印发《关于抓好2024年居民用地供应工作的通知》（以下简称《通知》），明确各地要按照“人住、地住”的原则，统筹“市场+安全”的住宅用地供应。

“加快建立'人、住、地'联动机制，未来人口多、人口增长的城市土地供应将更加保障。”中国指数研究院市场研究部主任陈文静表示，《通知》明确各地在土地供应规划中要优先重视保障性住房用地，要保障各类土地得到保障，同时指出要统筹盘活各类存量用地建设， 而未来经济适用房建设可以通过两种方式实现，一是通过协议分配方式增加经济适用房用地供应;二是通过盘活房地产企业手中的闲置土地和企事业单位拥有的闲置土地，建设经济适用房。“优先供应保障住房，为保障性住房建设提供土地保障，预示着未来保障性住房建设步伐将加快，有利于加快'市场+保障'住房体系建设，加快房地产开发新模式建设。”

值得注意的是，《通知》还对不同退化周期的城市提出了分层要求，提出商品房退化期超过36个月的，应暂停新建商品住宅用地的出让，同时要大力盘活存量，直至商品房退化周期降至36个月以下;非商品化居住期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让商品住宅用地面积上限。严格控制退化周期超过18个月的城市商业住宅用地供应，遏制住宅用地存量不合理增长。

目前，全国多地商品房去商业化压力明显。中国指数研究院数据显示，截至2024年3月，重点50个城市商品住宅可售面积清关周期超过20个月，其中仅一线城市平均存货清关周期小于18个月，部分二线城市清关周期处于合理水平。陈文静表示，在当前的市场环境下，全市大部分新建住宅用地出让计划，都需要结合存量盘活来实施。

李玉佳说：“会议的新表述有一个前提条件，就是要结合房地产市场供需关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待。也就是说，地方政府无法理解存量和增量的整体规划，而是为了库存、新房开发和土地出让。统筹增量和存量，要提高住房生活质量，实现有效住房，地方政府要推进既有住房改造，弥补公共设施不足，促进优质新住房供应。”

李玉佳建议，一方面，对于广义库存消化周期高的城市或地区（已供应但未开发+已开工建设+在售），应暂停土地供应。另一方面，全面推进二手房“以旧换新”，开发商需要拿出质量好、性价比高的“好房”，不能以“旧换新”为契机去掉尾端商品。让“新”购房者真正看到，他们想买的房子是可以改善他们生活条件的好房子。“这个新的期望是价格实惠，位置好，配套设施好，质量好。”