央行:鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定

张金河 编辑

近期，央行关于存量贷款利率的表态引发广泛关注。

7月14日，央行货币政策司司长邹兰在“2023年上半年金融统计新闻发布会”上表示，“按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商，变更合同协议，或以新的贷款取代原有的存量贷款。

邹兰表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系的变化，居民用存款或减少其他投资提前偿还现有贷款的现象明显增多。 此外，他认为提前还贷增多与存量房贷利率高位有关。

据第一财经报道，记者联系了中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等银行客户和信贷经理。 大多回应称，关于存量房贷利率下调，“目前没有收到相关政策，仍按照原签订合同的利率执行贷款还款政策”。

央行：鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议，或发放新贷款替代现有贷款

7月14日，在国务院新闻办举行的2023年上半年金融统计新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹兰表示，上半年，年内，房地产市场总体企稳。 一季度购房需求释放较快，叠加季节性因素。 4月份以来，房地产市场逐渐进入正常运行，房地产市场状况也反映在房地产信贷数据中。

邹兰表示，房地产开发贷款主要用于房地产项目建设。 它们通常在施工开始时发放，并在施工完成时收回。 余额主要取决于同期商品房在建规模。 过去，开发商根据项目销售进度，使用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。 去年以来，由于非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行加大了开发贷款投放力度。 今年上半年累计增量超过4200亿元，同比增加约2000亿元，促进了开发商加快项目进度。 施工建设有利于保障工程交付。

邹兰表示，个人住房贷款的发放与同期商品房销售量直接相关，还款来源于借款人收入或其他资产配置的调整。 今年上半年，累计发放个人住房贷款3.5万亿元，比去年同期增加超过5100亿元，对住房销售的支持力度明显加大。 但统计数据显示，个人住房贷款余额总体略有下降。 这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象明显增多。 这种现象对住房需求没有影响，

这是居民资产配置的调整。 尽管贷款市场报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加息幅度是在合同期内固定的，所以往年发行的存量房贷利率仍处于较高水平。 与缴费大幅增加有比较大的关系。 客观上，提前还款也对商业银行的收入产生了一定的影响。 按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行自主与借款人协商变更合同协议、以新贷款置换存量贷款。

多地首套房贷款利率最低降至3.7%

随着6月LPR调整，北京、上海、广东、苏州等地个人住房抵押贷款利率近期也相应调整，个别城市首套房贷款利率降至3.6% 。

《证券日报》记者致电北京、广东、上海、苏州等城市多家银行网点。 相关工作人员表示，随着期限超过5年的LPR下调，银行相应下调了房贷利率10个基点。

记者从北京多家大型国有银行和股份制银行获悉，北京首套房贷款利率由4.85%下调至4.75%，第二套房贷款利率也下调从5.35%降低到5.25%。 例如，建行北京某分行个人贷款经理告诉记者，他已收到最新通知，新发放的房贷利率按照新LPR定价。 基点为4.75%，二套房贷款利率为4.2%加105个基点，即5.25%。

中国指研究院监测数据显示，2023年以来，全国已有40多个城市将首套房贷款利率下限调整至4%以下。 湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷款利率下限。 截至二季度末，70个大中城市中共有39个城市可以阶段性维持、降低或取消当地首套房贷款利率下限。 此次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城镇首套房贷款利率预计回落至3.6%至3.9%区间，持续突破历史底部。

虽然新增住房贷款利率不断下降，但以较高利率购房并支付住房贷款的群体并没有从中受益。 因此，央行关于存量房贷的新表态引发热议。

专家：短期内调整的可能性不大

21财经报道，“整体来看，（存量房贷利率下调）不确定性还很大，短期内调整的可能性不高。” 广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，首先按照市场化、法治化原则，商业银行与个人之间的贷款受《合同法》保护，法律明确规定贷款利率和期限。 其次，商业银行的目标是盈利，甚至是利润最大化。 抵押贷款是优质资产。 如果股票抵押贷款利率下调，将会影响银行的资产回报率。 同时，在当前对大型国有银行的考核中，利润和资产回报率均得到强化。 因此，整体来看，银行降低存量贷款利率的动力并不充足。 但不排除一些银行存量房贷利率将下调？多家银行回应，特别是存量房贷较多的国有银行，以社会责任为导向，降低存量房贷利率以拉动消费。

艾振强进一步提醒，“一刀切”的存量房贷利率下调会带来三个问题。

首先是如何定义股票。 如果在发表声明之前就将其视为股票抵押，或者近期新增贷款本来就很低的抵押贷款利率变得更低，很多人会对政策感到不满；

其次，每个城市的房地产政策调控不同。 住房贷款利率存在差异。 市场发生了变化，监管也要相应调整。 “一刀切”破坏了因城施策的基本原则；

第三，每家银行的基本面不同。 如果一刀切，一些实力较弱的银行可能会面临巨大压力。

某券商首席经济学家表示，根据央行的说法，理论上（商业银行）可以通过调整存量利率或者再融资的方式来降低房贷利率，但具体操作必须有正式的政策依据。

明远房地产研究院首席研究员艾振强表示，由于每个城市的规定不同，存量房贷利率也不同。 因此，央行统一要求银行降低存量房贷利率的概率很低。 银行可根据自身情况与客户协商。 向下。 也就是说存量房贷利率将下调？多家银行回应，存量房贷利率是否下调，要根据不同地区、银行的具体情况而定。

每日经济新闻综合来自第一财经、证券日报、第一财经