珠海万达商管“大限”临近“这都一波好多折”

500多天过去了，这段追梦之旅还没有结束。

上市就像一座大山，横亘在王健林和万达商管的面前。 自2021年10月首次向香港联交所提交以来，珠海万达商业管理（全称“珠海万达商业管理集团股份有限公司”）的招股书已三度“过期”。 在赴港上市的团队中，如此大规模的IPO屡屡失败的情况并不多见。 有网友称：万达商管创下国内民企海外上市“最慢”纪录。

6月28日深夜，珠海万达商管第四次备案的消息传出，立即引发市场热议。 珠海万达商管是万达集团的核心板块，很大程度上决定着万达商管乃至整个万达商业帝国的命运。 根据此前的“对赌”协议，留给万达商管的时间显然已经不多了。

从最近一次失败到重新投稿，中间间隔了两个月，但外部的变化却出人意料——万达陷入“负面”纠缠，深陷舆论漩涡。 不久前，证监会向万达商管询问，如果珠海万达商管无法在2023年底成功上市，发行人将需向上市前投资者支付约300亿元的股权回购，并需要评估其短期债务偿还情况。 能力影响。

69岁的王健林即将迎来决定性时刻。

赌博“大极限”已逼近

“这是‘很多曲折’。”

听到珠海万达商管第四次上报的消息后，一位排名前五的地产融资高管向《中国企业家》表达了感慨。 6月28日，香港联交所官网显示，珠海万达商管向香港联交所提交IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞士信贷。

在上市路上，王健林和万达已经走了500多天。 2021年10月、2022年4月、2022年10月，珠海万达商管三次向香港联交所提交上市申请材料，但会议均未能通过。 2023年4月25日，珠海万达商管向香港联交所提交的第三份招股说明书正式失效。

此次补表操作与万达商管此前的解释相符：上市进度仍在有序推进中。 据悉，4月21日，王健林现身万达集团高管内部会议。 他表示，珠海万达商管IPO屡屡失败，目前正遭遇阶段性困难。 他还强调，万达永远不会平庸，更不会破产。

今年年初，有内部人士透露“万达商管预计二季度完成上市”，随后无疾而终。 从上市进度来看，珠海万达商管已获得证监会赴港上市“小路”，并完成了港股上市预登记手续。 但尚未获得上市的“大路”，这是影响上市的关键一步。

“万达商管走到了这一步万达商管公司债注册程序被中止，上市在即，但这几天负面传闻太多，外界很看空。” 一位不愿透露姓名的券商人士表示。 近两个月来，“业绩造假”、“被华润收购”、“出售万达广场回血”等传闻不断。 尽管官方辟谣，但仍难抵市场的悲观情绪。

珠海万达商业管理有限公司的上市目的地香港股市表现也未能达到预期。 德勤在报告中指出，今年上半年香港IPO市场大幅萎缩，仅有1只大规模IPO和1只中概股回归市场。 “目前港股气氛不太好，市场信心不足也会影响珠海万达商管的上市预期。” 上述券商人士表示。

有券商猜测，珠海万达商管迟迟未能走上上市“大路”，不排除与监管有关。 “可能有一些要求万达没有达到。” 一位证券分析师也提到，监管层面确实比较关注万达商管的财务状况和评级，“但万达没有关系，能不能上市取决于监管层面的要求和态度。”

一位接近监管层面的人士向《中国企业家》介绍，企业走不上“大路”的情况涉及多方面因素。 “常见的因素，比如举报，有人举报公司有问题，然后证监会需要核实和沟通。此外，政策调整、涉及其他案件等原因也会影响审批，企业需要寻找有针对性地回答。”

6月2日，证监会要求珠海万达商管出具境外发行上市备案补充材料，要求其考虑珠海万达商管内部控制制度是否健全有效、入住率是否准确商场问题、关联交易问题、短期偿债风险、上市问题等。 将对募集资金使用、股息分配制度等各方面进行补充说明。

此前，3月21日，证监会对万达商管某公司债券发出问询函，其中也涉及珠海万达商管的上市进展情况。 截至目前，万达尚未对上述问询函作出回应。

多位券商人士表示，万达目前急需面对一个问题：部分押注将到期，下半年上市压力巨大。 珠海万达商管此前三份报告均未能提交，投资者情绪受到重创，势必对估值和融资造成一定影响。 此外万达商管公司债注册程序被中止，商业地产受疫情影响也较大。 随着近三年压力的积累，万达的现金流肯定会吃紧。

据了解，万达商管已与碧桂园、蚂蚁金服、腾讯等多家机构投资者签署对赌协议。 如果未能在2023年底前上市，万达商管集团将需向上市前投资者支付约300亿元人民币。 人民币股权回购基金。

轻资产“杀手”还能发挥作用吗？

最新招股书更新了珠海万达商管2022年业绩及财务数据，并重新明确了新上市规则。 但原IPO前投资者名单、投资协议等与第三次招股说明书不同。 不同的。

截至2022年12月31日，珠海万达商管管理商业广场472个，在管建筑面积6560万平方米。 2020年、2021年、2022年，其管理的商业广场（不含停车位）平均出租率为98.6%。 截至2022年12月31日，珠海万达商管拥有储备项目181个，其中独立第三方项目163个。

轻资产是万达转型的核心模式，也是王健林携手资本市场的“杀手锏”。

自2015年起，万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。 经过近两年较快的轻资产扩张，珠海万达商管进一步降低了对母公司万达集团的依赖。 截至2022年底，珠海万达商管管理的商业广场中，独立第三方拥有的商业广场184个，占管理商业广场总数的39%。

但从收入结构来看，母公司依然贡献了60%以上的收入。 进入2023年，迫于上市端和资本端的压力，珠海万达商管对外扩张放缓。 此外，珠海万达商管的资产负债率逐年下降，从2020年的95.8%下降至2022年的68.4%。

无论转移了多少资产，万达商管这艘巨轮依然牢牢掌握在王健林手中。 招股书显示，截至目前，万达商管直接持有已发行股份总数约69.99%，并通过珠海万新、珠海万赢、银川万达间接持有已发行股份总数约8.84%。

珠海万达商管表示，以管理总建筑面积和截至2022年底预留项目建筑面积计算，公司是中国最大的商业运营服务商，市场份额为9%。 2022年全年，公司实现营业收入271.2亿元，同比增长15.50%，净利润增长114.52%至75.34亿元。

与商业管理领域的龙头企业相比，万达商管的出租率表现出色。 2022年，华润置地商业中心出租率为96.2%，龙湖集团商场整体出租率为93.9%，新城控股吾悦广场出租率为95.13%。 同期，万达商管的出租率为98%，高于同业。

就在珠海万达商管重新提交表格的同一天，6月28日，万达商管此前申请的60亿元公司债券登记程序被暂停。 去年12月27日，万达商管拟发行企业债券项目状态更新为“反馈”。 当时拟发行的项目类型为小额公开发行，拟分期发行，期限不超过5年。

谈及停牌原因，中国企业资本联盟副理事长白文喜表示，万达商管此次终止小额公债发行，可能不排除是市场情况没有达到公司预期，他们自愿放弃发行。 短期内不会对公司流动性产生重大影响，未来在符合条件的情况下不排除重新提交发债申请。

“此次暂停债券发行登记的是大连万达商管，而不是正在IPO过程中的珠海万达商管，不会对珠海万达商管的上市产生直接影响。” 白文曦说道。 截至发稿，万达尚未就暂停发行境内债券和继续港股IPO发表公开评论。

近三年来，行业经历了前所未有的调整，不少房地产企业已脱险。 相比之下，“万达的情况要好得多，只是房地产企业的融资环境还是不太友好。” 上述房地产公司高管表示。 一位券商人士推断，如果最终不存在合规问题，提交通过的概率会很大。 “因为监管（层面）不想一直陷进去。”

此前，万达集团已与境外债权人达成协议，将珠海万达商管的上市日期推迟至今年11月30日。 随着珠海万达重新提交手表，王健林的香港之旅将再次继续。 完成证监会要求的发行上市补充备案材料，将是珠海万达商管上市前的关键一步。

这一次，他能否如愿敲开港交所的大门呢？