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借签订“购房合同”的套路贷法律问题
西安律师常钰
北京市博儒(西安)律师事务所 执业律师
有一种套路贷的模式,是借购买房屋为名义,实为民间借贷法律关系的类型。
举个例子感受一下:
华强和封标是两个好哥们,某一天,签了一份书面的《房屋买卖合同》,约定封标把自己位于某某小区的一套房子,20万元卖给华强。当天,华强就向封标转了20万。
过了一段时间,华强向法院起诉,要求封标将房屋过户至其名下。
这个案子如果只看这份购房合同,这应该就是一起房屋买卖合同纠纷,一方付了购房款,另一方没有履行过户义务。
但是想骗过法院的法官,还是没那么容易,这个案子还是有诸多疑点引起了法院的质疑。
首先,是过户房屋的价格,经过司法鉴定,涉案房屋的在交易当天的市场价为70余万,而本案中的购买价格仅为20万,不符合常理。
其次,购房合同当中有封标签名的地方都按了手印,一般的购房合同不会频繁的按手印,这也同样惹人怀疑。
再次,购房合同约定十分简单,况且房屋内有各种装饰装修物和家具家电,合同内也没有进行约定交割。
种种因素,导致无法确定这是一份真实的房屋买卖合同。
法院在审理合同类纠纷案件时,有权对合同的效力作出认定。合同有效的一个重要前提就是,是当事人的真实意思表示,否则这就是一份不具备效力的合同,以这样一份合同起诉,法院很难判断是双方当事人的真实意思表示,无法认定合同效力,最终法院驳回了华强的诉讼请求。
法院在审查合同纠纷时,会首先判断合同的有效性,包括合同的真实性和合法性,按照民法典的规定,合同的有效存在以下几个前提:
首先,合同的主体,必须是具有民事责任能力的主体,还就上述套路贷为例,如果套路的是一位不满18周岁的在校学生,即便签订了这份购房合同,合同也是效力待定的,因为主体并不具有签订这样合同的资格。
其次,必须要表达真实意愿,比如被胁迫、被忽悠的,这样的合同不具备法律效力,法律不予保护。
再次,就是不能违反法律法规的规定,也不能违背公序良俗,否则也可能被认定为无效。
民间借贷纠纷与房屋买卖纠纷交织的情形现在已经很常见了,本文这种也是比较典型的,名义上是虚构房屋买卖合同关系, 实则是以侵占他人房屋为目的的“套路贷”虚假诉讼案件。并不是有一份合同,就可依据合同作为起诉和判断法律关系的依据,合同是一种民事法律行为,民事法律行为有效的前提是双方基于真实的意思表示,所以法院基于对合同真实性的重点审查,做出驳回判决,还是很有参考意义。
注:本文仅代表个人观点,且参照当地司法实践,如针对个案可直接咨询律师。