长沙54死自建房倒塌事故调查报告终于出炉了！

长沙54户自建房死亡调查报告终于出炉。 这一次，死了那么多人。 经过惨痛的教训，不再是高高在上，轻轻放下的老路子了。 包括两位市委书记在内的领导多次被问责。 我相信没有人敢怠慢自己的职责，没有人敢在人命攸关的时候蒙混过关。

自建房倒塌的结构性原因，高赞答案解答的很详细。 但那个原因就是这个独栋的原因，全国类似的自建房问题不计其数。 自建房倒塌的主要矛盾是安全和成本效益问题，核心问题是利益问题。

自从人类从动物进化而来，我们的基因就刻下了趋利避害的先天原则。 在中国悠久的历史长河中，法家充分发挥了趋利避害的作用。 趋利避害本无可厚非，但人类的进化就是一个以长远利益代替短期利益的过程。 比如，儒家把与人为善的道德和留名史的价值放在特别崇高的位置，进而让有文化的人去追求儒家的利益标准，从而使人更加高尚。

但是，改革开放以来，我们越来越追求理性经济人论，必须趋向于有正回报的东西，而这种回报就是放弃长远利益，追求短期利益的结果。

回到长沙自建房，我想抛开学校教育质量，从学校和周边消费的角度分析需求、收入和成本之间的关系。 涉及的主体是学生、村民、村集体、政府监管部门的四方。 学生是纯消费群体，村民和村集体是受益群体，政府部门是第三方监管。

一、需求

学校和学生的需求

据长沙医学院官网介绍，长沙医学院是一所民办医学本科院校。 2001年，学校迁至长沙市。 学校占地面积165.5万平方米（2480亩），建筑面积78.61万平方米，教学行政用房44.77万平方米，学生宿舍27.01万平方米。 学校设有16个二级学院、32个本科专业； 全日制在校生24451人，其中本科生20456人，外国留学生356人； 专任教师1706人。

学校位于望城区雷锋大道1501号。 王城本身就是城郊的一个常用名称。 从地图上看，紧靠长沙市绕城高速，向北方向是湖南省大型废旧物资交易市场。 旁边方圆5公里内土地面积最大的区域就是工业园区。 学校到火车站直线距离17.4公里，到市中心五一广场行车距离约19-20公里，行车时间至少40分钟。 离学校最近的地铁线路是4号线，最近距离5公里。 从长沙总体用地空间规划来看，未来学校周边规划也将以居住生活为主，商业、休闲、休闲设施较少。

18-22岁大学生，根据2022年大学生每月生活费用统计，按照现行物价水平，不考虑食堂等生活必需品消费，年人均娱乐休闲餐饮消费长沙市估算支出700元，2.4万名在校学生每月娱乐支出约1680万元，按9个月计算全年支出1.51亿元。 具体消费渠道可能包括线上购物、线下周边实体消费、城市消费等。 我没有计算过这个比例。 按照线下周边实体消费50%的比例，年营业额7500万元。 未计算城中村平均月均销售额。 我可以算出一个成熟的商业体平均月均销售额1500元/㎡（引自《存量时代的商业地产资产管理》）。 商业面积需要约50,000平方米。 这部分自来水承载的商业面积，仅凭校内食堂的附属建筑和一层商业街，是远远不够的。 为此，学生的需求催生了周边的后街市场。

因此，综上所述，长沙医科大学地处城郊，远离市中心，没有规划学生休闲的商业设施。 作为一所拥有两万多名学生的大型大学，它有着巨大的商业需求。

村民需求

倒塌房屋位置为长沙市望城区金山桥街道锦屏社区潘树湾组团。 通过Google Earth历史图片搜索，最早的历史图片时间是2003年，当时周围村民组的房屋还比较零散。 学校后街原属于失地农民安置地块，经当地镇政府普遍批准，可作为村民自建宅基地。

从网上查到的公开资料来看​​：金山桥街道锦屏社区，2004年11月由原金沙村和平塘村合并而成。 社区总面积7.2平方公里，辖29个村民小组； 社区现有1220多户，总人口4100余人。 据估计，盘树湾组约有42户，人口141人，平均每户3.35人。 （户数和人口数有点少，与后续调查的户数不同）

从百度地图街景看周边，从外墙来看，整个区域一共59间自建房（如果外墙看体量大，十开间算一栋）建筑），其中可能包括居民自建房屋和村集体的工业建筑，这里难以区分的工业建筑统一核算。 用地图软件计算，包括道路面积约3.5万平方米，建筑面积约8万平方米，即平均每栋建筑面积为1350平方米。

对于村民来说，具体需求主要包括两个部分：生活需求和赚钱需求。

从住房需求的角度出发，国家对农村宅基地的使用有详细的规定。 没有找到旧文件，只有最新的《长沙市望城区个体建房管理办法（试行）》。

《办法》第十条规定，“严格宅基地土地面积标准，每户占用耕地总面积不得超过130平方米，每户占用荒山荒坡总面积不得超过不超过210平方米，每户占用其他各类土地的总面积不超过210平方米。 面积不得超过180平方米。

基准户型为4人（及以下）户，每户基准户宅基地面积不超过100平方米。 1人宅基地面积不超过60平方米，2-4人宅基地面积不超过100平方米。 4人以上每增加20平方米（独生子女家庭增加20平方米）。 《独生子女父母荣耀证》增加20平方米），但每户土地总面积不得超过土地类型核准的土地面积。 “

第十一条明确，“农村房屋建设原则上不得超过二层，引导集中居住区，层数根据建设详细规划确定。”

从这两项可以看出，自建房的土地面积与总人口有关。 人口越多，土地面积越大。 所以，房子有的宽，有的窄。 原则上，具体的建筑层数不应超过两层，但在实践中已成为无原则。 按照每栋1350平方米的标准来计算，正常生活需要的面积绝对绰绰有余。

然后看是否需要赚钱。 近二十年来，城中村的农民享受着拆迁红利。 本来，在城中村改革政策中，最重要的项目之一就是失地农民的技能培训和再就业，以确保失地农民能够在城市安居乐业。 但是，随着城市的发展，安置房的租金红利已经远远超过了一般技能收入，村集体经济收入的主要来源也变成了工业用房的租金，以至于几乎没有人居住。舆论已经提到了政府对土地流失的补偿。 农民再就业。

以盘树湾村组为例，学校周边小商贩的纳税基本为0。按照上面计算的2022年营业额计算，正常营业的租金约占营业额的15%，且7500万营业额对应的租金也是1125万左右。 加上学校内部商业消化和废弃资源交易市场部分沿街商铺的分流，村民和村集体每年可以获得的租金收入可达800万元左右。 这极大地满足了村民的赚钱需要。 请参阅下面的详细比较。

2.盘树湾村组的建筑历史

在讨论收益和成本之前，通过历史图片简单回顾一下学校和建筑的历史

长沙医院于2001年迁至长沙，倒塌房屋所在的一排2003年尚未完工。

综上所述，学校的建设时间主要集中在2001年至2012年之间。到2012年，学校、村庄、北侧废旧物资交易市场的格局已基本建成。 2016年以来，零星新建自建房。 直到2019年长沙自建房倒塌原因是什么？，才正式开始大规模加盖屋顶。

3.收益

比较收入（2000 年与 2020 年）

长沙市统计局发布的2021年长沙统计年鉴（长沙市统计局-统计年鉴（changsha.gov.cn））显示，对7-13岁至7-20岁农村居民生活状况调查显示。

2000年长沙市农村居民人均居住面积44.13平方米，人均总收入4558.39元，人均总支出4162.65元； 到2020年，长沙农村居民人均居住面积62.4平方米，人均总收入42030元，人均总支出37180元。

至于盘树湾组，如果从整个学校的消费水平来看，村民和村组每年的租金收入可以达到800万左右。 以150人的村组人口计算，仅人均租金就可达到5.3万。 相应地，如果村民自营超市、酒店等门槛较低、利润较高的经营范围，人均收入可达10万左右。 反之，村组整体总建筑面积约8万平方米，年租金收入约120元/㎡/年，不计自用比例约20%。

涉嫌违规超额收益，人性贪婪

当然，上述福利是按人均计算的，并不代表每个村民都能得到。 爱奇查的公开系统显示，至少有两起村民小组居民与村民小组集体就历史征地补偿权益发生民事纠纷的判决案例。 因此，村民之间的收入也参差不齐。

按照金边银角商铺的规矩，租金收入最高的那一排一定要对着后街的入口。 这一排离校门最近，面对的人流量最大。 顶多这一排自建房的商业收入最终会超过整体总收入的70%。 比如临街商铺的租金一般最高可以达到60-80元/㎡/月，二楼可能会降到40-60元/㎡/月，甚至可能直接降到四层以上10-20元/㎡/月。 那一排倒塌的房屋和违章建筑是收入最高的那一排，正对着后街的出口。

人的价值判断是主观的产物，而价值判断的来源多半是身边的生活。 违建是人们在价值判断失衡、变得贪婪的情况下，追逐超额收益的结果。 2003年，对于只被征地、未享受城镇化待遇的村民来说，盖一栋五层楼的房子就足以花掉所有收入，甚至还需要举债。 10多年过去了，租金收入虽然持续上涨，但已经接近临界值。 和周围的村子比起来，虽然收入还算不错，但是和旁边那些有钱的邻居比起来，我还是差了一大截。

从经济核算成本来看，由于楼下的建筑面积已经被充分利用，为了扩大收入，只能增加楼上的面积。 高赞的回答已经分析了多层楼后期加装室外电梯。 在这种情况下，新增区域的租金收入大约接近四楼的租金，约为20元/㎡/月。 按照商业收入折减法计算，商业价值可达20*12*15=3600元/㎡。 所以只要投入成本在3600以内，那么这个生意是可行的。

4.附加层成本

建设成本

由于只有南昌市建设造价指标，相邻省会城市参照计算。 2021年初砖混毛坯固定造价1150元/㎡。 这是政府部门用于财务核算的固定成本，包括税收、费用和调整。 在老百姓不交税的情况下，砖混毛坯施工报价可降为800元/㎡。

根据网上查到的3D图，自建房加层后，增加的6层用于对外营业，增加的7-9层用于自住，楼下可以换成原5楼使用。 操作。 这部分面积包括水电、地砖等装修费用可低至1300-1400元/㎡。 至此，增加面积后，房子1-6层用于经营，7-9层用于自住。 这也对应了网上流传的结构鉴定报告4-6层的内容。

行政审批成本

继续返回《长沙市望城区个人住房建设管理办法（试行）》。

文件第四章具体规定了国有土地上改建房屋的管理办法和程序。 一是严控，二是在满足距离、防火、日照、交通等技术要求的前提下，通过土地证核准的面积。 最后，还需要经过街道镇城建办、区自然资源和规划分局、城管和综合执法局等多个部门的审核、审批、批复，以及住建局的联合验收，消防大队等部门，终于颁发了竣工验收证书。

根据上述说法，根据这里的经验，本次加建在面积和结构上无法通过上述所有部门的联合验收。 因此，上一篇文章将加楼称为涉嫌违建。

2016年起，国土资源部、自然资源部先后在全国启动宅基地、集体建设用地确权登记发证工作。 到2019年，他们与三条一起同步开展农村宅基地和集体建设。 土地、房屋、土地一体化权属调查登记。 其实本质就是农村自建房的登记发放。 此项工作完成后，将成为认定新增违建的辅助材料，也将成为今后遏制农村房屋违建的重要手段。

另外，根据网上可以查到的周边参考文件《长沙县关于农村不动产土地一体化确权登记常见问题的解答》，《（一）2007年土地征税实施前宅基地房屋情况《城乡规划法》规定住房不得按照规划建设有关材料，确权登记发证；主体房屋面积超过规定的最大面积的210平方米，只查产权登记和证明的不确定性。” “农村集体经济组织成员经批准建房占用宅基地的，按核准的面积进行登记。未办理审批手续建设房屋占用宅基地的，按下列规定办理：2从1987年《湖南省土地管理实施办法》实施到2019年实施《湖南省农村房屋建设管理办法》（湖南省人民政府令第299号），农村集体经济组织如果会员房屋占用宅基地符合规划但超过当地当时面积标准的，在办理相关用地手续后，依法对标准面积进行确认登记，超出面积记入不动产登记簿和不动产权属证明。注明今后房屋分户或现有房屋拆迁、改建、改建或政府依法实施规划重建时，按有关规定处理。” 但截至目前，官方网站和公众号均未见长沙市完成农村不动产综合登记和土地权属确权的公示报道。

但从以上内容可以看出，农村房屋平均面积一般不超过210平方米。 有特殊原因超限的，在办理相关用地手续后，在不动产登记簿和房产证上注明超限面积。 ，今后将按有关规定处理。

这套房子在网上唯一能找到的认可痕迹，就是网上流传的结构鉴定证书。 在这里不得不为望城县有关部门点赞，他们积极吸取了福建泉州隔离旅馆倒塌的教训。 在宾馆、酒店审批过程中，他们严格执法，要求宾馆用户提供安全评估报告，方可审批。 我们只看到了这个。 戏剧性的产品。

综合来看，1、主体建筑面积原为500㎡，已超出农户核准面积，新增部分无法办理相关审批手续； 2、新增时间在2019年初左右，不能纳入注册时的审批范围； 3. 唯一的行政审批程序大概就是消防部门或工商部门提供的结构鉴定报告，最终批准4-6层的酒店。 根据市场行情，这份评估报告的费用约为40元/㎡。

心理道德成本

在这里，心理道德成本的优先级高于监督成本（灰色成本）。 因为没有跨过这个坎的人，最后都会放弃加法。

村民整体都很朴素。 虽然趋利避害的社会环境让每个人都追求理性利益，但最终从地图上加起来的地方只有5-6个，占10%。 这种心理和道德成本主要表现在以下几个方面： 1、房子是否安全，是否可以支撑？ 当年盖房子的时候，我自己打地基。 我不知道怎么回事，我说的话也算不了什么； 2.我是否感到羞愧并开始乞求帮助？ 3、可以办理村集体的村干部吗？ 4、接受周围老邻居的指点和投诉； 抱怨至少2-3次，你能养活自己吗？ 5、街道办、区相关部门真的能处理吗，是不是每次来都要处理？

这是一个长期的心理建设过程。 对于一直无能为力的人来说，心理压力太大，无法做出这个决定。

心理道德成本也是一种主观产物，它完全取决于环境，也就是说，心理道德成本是一个不断降低的过程。

对于心理素质不高的人，我根据周边商铺的价格，估计这第一个平均道德成本超过8000元/㎡。 但对于第一个敢吃螃蟹的地蛇来说，这种心理和道德成本可以降到800元/㎡。 当第一人成功开工后，第二批人的平均心理成本会降到4000元/㎡，第二个成功人的心理道德成本也会降到800元/㎡；……

也就是说，心理和道德成本是所有成本中变化最大的。 随着时间的推移，前期开工建设的人心理压力很大，但随着时间的推移，人们的心理负担逐渐减轻，甚至让我变得无所适从。 我很惭愧。

监督成本

由于没有正式的行政审批，这里所谓的监督成本就是前段所说的： 1、搞村集体的村干部？ 2、处理至少2-3次投诉； 三、街道办、区有关部门。

这个，我还真没有经验。 但既然他成功了，我只能推测，不会超过工程造价的一半，大概500元/㎡。 纯粹的猜测。

死亡赔偿费用

这个成本估算基本上是在倒塌的情况下计算出来的，但村民们实际上不会考虑，以后再算进去。

死亡赔偿费用=死亡人数*单人死亡赔偿金额*倒塌概率/建筑面积

以这座自建房为例，死亡人数按50人计算，死亡经济效益按每人100万计算，建筑面积按700平方米计算。 目前无法估计崩溃的可能性。 以建造总数来说，可能还不到万分之一。 就像飞机坠毁一样，如果不出意外，或者真的坠毁，那么这个家庭就会倾家荡产，子孙满堂。

死亡补偿费用=7.14元/㎡。

5、总收入

综合以上结果，不变成本=施工成本+心理成本=2200元/㎡

监理成本=500元/㎡，但成本支出后因违规管控等官方原因失败的概率为1/10。

收入=3600元/㎡

预期收益=（3600-2700）*0.9+（-2200）*0.1-7.14=582.86元/㎡

换句话说，预期收益最终是正的，这是可以做到的！

综上所述

总的来说，上述估计并不准确。 其他省会城市学校周边城中村租金收入远高于上述估算。 但是，通过上面的计算，还是可以得到一个明显的结果，即只要一个正常人处于社会控制松散的情况下，不管有多少先例，只要回报期望是正的，肯定有人会冒险。

长沙市自建房相关责任人和责任单位必然受到应有的处罚。 违规怎么办？

2020年3月7日，福建泉州鑫佳酒店倒塌，造成29人死亡，钢架结构。

2020年8月29日，山西省临湘汾县聚贤宾馆宴会厅坍塌，造成29人死亡，砖混装配式板结构。

2021年6月19日，湖南省郴州市汝城县一居民自建房屋倒塌，造成5人死亡，砖混现浇楼板结构。

2021年7月12日，江苏苏州四季酒店副楼倒塌，造成17人死亡，砖混装配式板结构。

2021年11月22日，江西省南昌市白马庙药厂职工宿舍楼部分倒塌，造成4人死亡，砖混预制板结构。

2022年4月29日，湖南省长沙市居民自建房屋倒塌，造成53人死亡长沙自建房倒塌原因是什么？，砖混现浇楼板结构。

历史证明，违章屡禁不止。 接下来我们应该做什么？

从宏观上落实国家政策，从根本上要形成不敢违、不能违、不愿违的社会环境，才有遏制的可能。

从经济学的角度看，市场是一种有效的经济组织行为。 学校用地本身来源于村庄拆迁，城中村由于历史原因，为城市提供了成本相对较低的居住空间。 难以全部根除。 即使对政府而言，综合监管也是一项系统工程，政府综合监管成本过高，仍然难以实现。 而且我认为一个政策只能影响大众一路走来，却永远无法强制所有人。 如果政策执行得非常顺利，一定能满足市民的需求。 基层违建存在不可否认的历史原因，没有一刀切的处理办法。 否则，在脱贫攻坚的政策环境下，彻底废除村民的利益，会引起强烈的反抗。 因此，通过政府政策+市场经济手段，使违法行为的收益低于成本是一条合适的路径。

那么，对于城中村自建房的违规行为，我个人有几点看法：

1.提高民生信息透明度，加大违规审批监管成本

1.尽快完善城中村特别是省会等人口密集地区的房屋土地一体化登记。 Due to real historical reasons such as the high demand for self-built houses by villagers and the suspension of certificates for rural houses, there are indeed many self-built houses in cities with incomplete procedures. The biggest systemic problem that may exist in the self-built houses in the provincial capital is that the actual per capita construction area of ​​the village collective exceeds the per capita maximum approved construction area, which leads to the incomplete completion of property rights registration. I hope that the relevant departments have a good way to solve it.

2. Strictly investigate the conversion of self-built houses to commercial use, limit the proportion of self-built houses converted to commercial use, and increase the cost of commercial use.

3. In the long run, promote the local government's spatial three-dimensional and regular data analysis system, hire community structural engineers, conduct an annual preliminary screening of the local housing structure and floors, replace human governance with machine governance, and improve supervision quality and efficiency.

2. Provide supporting commercial land to meet the consumption needs of schools and surrounding areas

Provide relatively low-cost state-owned commercial land around the school as a supporting facility for the construction of legal and regulated commercial buildings. Similar schools do have enough business needs, but they do not have a suitable market, so business practitioners have to flow to urban villages. At present, the overall surplus of commercial real estate in the country, especially in provincial capitals, is not uncommon, and the value and allocation of commercial land also need to be reconsidered. It can be considered to provide relatively cheap commercial supporting areas around the school, and gradually attract merchants in urban villages by expanding land supply.