该院“带押过户”化解困局，胜诉当事人领到房产证

近日，自然资源部、保监会联合印发《关于协同完善房地产“过户托管”服务便民和企业的通知》。 扬子晚报/紫牛新闻记者从南通市崇川区人民法院获悉，法院早在2022年就在司法拍卖中探索实践“带押移交”，充分保护申请人权益，促进积压。 有效解决案件。 法院法官分别就房产“过户”过程中涉及的各方可能面临的风险进行了提示。

“按揭过户”化解困局 中标方领房产证

“抵押转让”是指根据《民法典》的规定，抵押的房地产转让时，无需提前归还旧款或取消抵押权，即可办理转让、再次抵押、发放新贷款，实现不动产登记。 与抵押贷款的有效连接。

2016年，宁夏某公司因经营困难向李女士借款1000万元，约定半年后归还本息。 因公司未能按期偿还贷款，李女士诉至崇川法院，并在诉讼中保全了公司名下的一处房产。 判决生效后，该公司拒不履行义务，李女士向法院申请强制执行。 但在法院强制执行过程中，由于保全房产存在抵押权，且未联系到抵押权人，房产的处置陷入困境。

2021年，《民法典》正式施行，其中第406条规定，抵押品转让合同为有效合同，抵押品转让解除。 条例施行后，崇川法院在止赎领域探索“吃螃蟹”——以被执行人名义强制执行不动产。

裁定拍卖公司房产后，第一次拍卖和第二次拍卖都没有成交。 为减少损失，李女士同意用未售出的房产抵债。 但因抵押权人不在，无法确定抵押数额。 仓促解除抵押权，抵押权人的权利得不到保障。 即使李女士将抵押款汇给法院，也无法解除，成为案件积压的案件。

“按揭转让”为这一困境打开了思路。 法官在充分告知李女士该房产抵押债权的基本情况以及抵押权人后续实现抵押权后，判决在不解除抵押的情况下，将房产过户给李女士。 不久之后，李女士也顺利拿到了房产证。

法院：“托管过户”也有风险，各方应注意什么？

“按揭转让”为进一步优化营商环境、满足群众需求带来诸多便利，为二手房交易提供了新选择。 但同时，“按揭转让”也会带来一定的风险。 如何规避这些风险？ 崇川法院执行局法官提醒：

【买方：核实抵押合同中未约定禁止转让】

对买方来说，购买“抵押房”是一种贷款，用来偿还卖方的贷款。 自己买的房子能否免于拍卖，不仅取决于自己，很大程度上也取决于卖家。 在卖方的抵押贷款完全解除之前，买方对房屋的所有权仍然不稳定。 实践中，抵押权人为维护自身权益房产带押过户啥意思，往往约定禁止或限制抵押人转让抵押财产。 如果此时有约定，就必须遵守约定。

因此，在二手房交易中，购房者需要提前向不动产登记部门核实抵押合同中是否有禁止转让的约定。 不能以卖家的口头声明为准，以免出现货款无法转账的情况。

【卖家：还款义务未解除，或面临提前到期】

卖方贷款的担保未解除，故卖方的还款义务未解除。 一旦房屋出现无法挽回的贬值或房屋损失，将加速卖方贷款的到期，使卖方在短期内面临巨大的还贷压力。

如甲方将抵押贷款购买的房产出售给乙方，因市场行情发生重大变化等原因导致房屋价格大幅下跌，此时一旦乙方自身欠债导致房屋被拍卖，甲方A的贷款也要提前还清。 预计。 若房屋拍卖所得款项不足以支付甲方贷款余额，甲方需自筹资金补足不足部分。

【房东：调查实际价值，做风险预估】

在买家还没有还清卖家贷款的阶段，房子可能有买卖双方设定的多重抵押。 当房屋价值不足以还清抵押贷款时，抵押权后的抵押权面临无法变现的风险。 在止赎房屋的拍卖中，第一次拍卖的起拍价通常是房屋评估价的30%，第二次拍卖的起拍价更低。 如果交易价格低，前期的按揭债权无法全部偿还，后续的按揭债权就更没有保障。

因此房产带押过户啥意思，作为抵押背后的抵押权人，需要充分调查房屋的实际价值，做好风险预估，最大限度地保障自身的贷款权益。

扬子晚报/紫牛网记者 万程远 通讯员 许振宇

校对李海辉